Будинок на всіх — як поділити дах і права у 2025

У 2025 році в Україні нерухомість може мати одного або кількох офіційних власників. З правового погляду така ситуація є абсолютно законною. Це поширено, зокрема, для приватних будинків, дач, житлових комплексів, а також для квартир у багатоквартирних будинках, якщо вони належать кільком особам.

Згідно зі статтею 317 Цивільного кодексу України, власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Якщо власників декілька, виникає інститут співвласності, який може бути двох видів:

• спільна часткова власність. Кожен зі співвласників має визначену частку у праві власності на спільне майно. Розмір частки може бути встановлений законом, договором або рішенням суду;
• спільна сумісна власність. Частки співвласників не визначені. Такий вид власності найчастіше виникає між подружжям на майно, набуте ними за час шлюбу, якщо інше не встановлено договором.

У контексті житлового будинку, найчастіше зустрічається спільна часткова власність, особливо коли будинок купується кількома особами одночасно або успадковується кількома спадкоємцями.

Скільки осіб можуть бути власниками

Закон не встановлює граничної кількості власників — тобто, теоретично будинок можуть поділити між собою десятки осіб. Утім, така багатосуб’єктна власність несе значні юридичні та практичні складнощі, уточнює адвокат Тетяна Нешик.

Чим більше співвласників — тим більше рішень потрібно погоджувати. Наприклад:

• продати частину будинку без згоди інших власників часто неможливо;
• перепланування, реконструкція, здача в оренду — усе це потребує згоди співвласників;
• вартість утримання, ремонт, комунальні послуги — питання, які потрібно розв’язувати спільно.

Права та обов'язки співвласників

Права та обов'язки співвласників залежать від виду спільної власності.

При спільній частковій власності:

• кожен співвласник має право на свою частку у майні, а також право користуватися спільним майном відповідно до своєї частки;
• співвласники зобов'язані брати участь у витратах на утримання спільного майна пропорційно до їхніх часток;
• розпорядження спільним майном (продаж, дарування, передача в оренду тощо) здійснюється за згодою всіх співвласників. У разі продажу частки одним із співвласників, інші співвласники мають переважне право купівлі цієї частки.

При спільній сумісній власності (наприклад, власність подружжя):

• вважається, що частки співвласників є рівними, якщо інше не встановлено договором або законом;
• володіння, користування та розпорядження спільним майном здійснюються за взаємною згодою співвласників;
• кожен зі співвласників має право самостійно вчиняти правочини щодо спільного майна, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

У випадку житлового будинку, де є кілька співвласників, важливим є налагодження механізму прийняття рішень щодо управління та утримання будинку. Часто співвласники укладають договори про порядок користування спільним майном, щоб уникнути конфліктів.

Труднощі багатої на власників нерухомості

Найчастіші конфлікти виникають у випадках:

• нерівного внеску у купівлю чи ремонт будинку;
• відсутності одного з власників (наприклад, еміграція чи смерть без спадкоємців);
• небажання окремих співвласників користуватися чи утримувати будинок.

Оформлення права власності при кількох власниках

Процедура оформлення права власності на будинок при наявності кількох власників практично не відрізняється від оформлення індивідуальної власності. Після укладення договору купівлі-продажу, дарування, отримання спадщини або іншої підстави виникнення права власності, нові власники звертаються до нотаріуса або державного реєстратора для реєстрації своїх прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У випадку спільної часткової власності в реєстрі зазначаються відомості про кожного співвласника та розмір його частки. У випадку спільної сумісної власності зазначається, що майно належить кільком особам без визначення часток (наприклад, чоловіку та дружині).

У 2025 році нотаріуси та рієлтори все частіше попереджають: перед купівлею будинку з кількома співвласниками слід перевірити умови володіння, наявність згоди всіх сторін та історію переходу права власності.

Зазначимо, у багатьох українських селах люди роками живуть у будинках без офіційних документів на право власності. Хоча процедура оформлення не складна, вона є обов'язковою для юридичної чистоти та безпеки вас і вашої родини. 

Нагадаємо також, попит на приватні будинки в Україні демонструє стійке зростання після спаду у 2022 році, що відображається у збільшенні кількості угод із землею та приватним житлом. Ключовими факторами такого попиту є безпекові міркування, прагнення до автономії та переваги заміського способу життя.