Будівельна пауза — чому девелопери зупинили старт проєктів

Ринок житлової нерухомості України переживає непрості часи. У 2024 році забудовники ввели в експлуатацію на 25% більше квартир, ніж у 2023-му, але нових проєктів стає дедалі менше. За три роки кількість дозволів на будівництво в окремих регіонах скоротилася на 90%.

Як пише видання Forbes, попри позитивну статистику за 2024 рік — майже 83 000 введених в експлуатацію квартир — ситуація на ринку новобудов залишається невизначеною. Порівняно з 2023-м це +25%, але до рівня 2021-го ще далеко. За словами керуючого партнера групи компаній DIM Олександра Насіковського, забудовники переважно добудовували житлові комплекси, розпочаті ще до повномасштабного вторгнення.

Цифри підтверджують: дозволів на нове будівництво у 2024 році видали лише на 40 000 квартир, тоді як у 2021-му — на 144 000. Найбільший спад — у Києві, де зафіксовано падіння на 91,1%, в Одеській області — на 95,4%, у Тернопільській — на 84,5%.

Попит, що зник, і ресурси, яких бракує

Пояснення криється у зменшенні платоспроможного попиту та обмеженому доступі до фінансування.

"До 2022 року ринок житла стрімко зростав — дозволів і продажів з 2014-го більшало щороку", — згадує СЕО компанії "Ріел" Ростислав Мельник. 

Але у 2024-му забудовники запустили будівництво лише 145 комплексів, тоді як у 2021-му їх було близько 430.

Анна Лаєвська з "Інтергал-Буд" зазначає, що попит сьогодні — лише 17-20% від довоєнного рівня. Це вкрай низький показник навіть для компаній з потужною репутацією. Усе це призводить до обережності девелоперів: вони не поспішають інвестувати у нові проєкти, не отримують дозволи, не стартують із забудовами.

Де забудовують більше, а де — зовсім ні

На тлі загального спаду виділяються лише три області, де у 2024 році обсяги дозволів перевищили довоєнні показники: Вінницька (+85,5%), Івано-Франківська (+48,4%) та Закарпатська (+30,3%). Це — виняток із загальноукраїнської тенденції.

За словами Насіковського, половина з нових комплексів, які почали будувати у 2024-му, припала на Львівську область. Це свідчить про регіональні перекоси в активності будівництва, спричинені як внутрішньою міграцією, так і безпечнішими умовами для інвестицій.

Менше будівництва — вищі ціни

Логічно очікувати, що дефіцит нового житла призведе до зростання цін, але все не так однозначно. 

"Ціни підуть вгору, коли зросте попит", — переконаний Мельник. 

Сьогоднішній ринок залишається в’ялим, покупці не готові вкладатися в нерухомість на тлі війни.

Однак, навіть за низького попиту, вартість квадратного метра в деяких містах вже зростає. За даними порталу ЛУН, у січні-травні 2025 року в Одесі квадрат подорожчав на 14%, у Житомирі — на 10%, у Хмельницькому — на 7%. Львів утримує найвищу середню ціну — 1 320 дол. за кв. м, тоді як у Запоріжжі — лише 610 дол.

Чинники, які тиснуть на ціни

Крім дозволів і попиту, на ціноутворення впливають інші змінні: зростання вартості будматеріалів, дефіцит робочої сили та нове податкове навантаження. 

"Спрацьовують інші фактори, які штовхають ціни вверх навіть при низькому попиті", — каже Насіковський.

Ці обставини змушують забудовників ретельно планувати запуск кожного проєкту. Часто дозволи отримані ще кілька років тому відкладаються до кращих часів. 

"У портфелі Avalon є близько 2500 квартир з отриманими дозволами протягом 2017-2023 років, але запускати ці проєкти у 2025-му компанія не планує", — пояснює СЕО компанії Роман Давимука.

Майбутнє ринку

Скорочення нових проєктів може призвести до дефіциту житла в містах із високим попитом, таких як Київ, Одеса чи Львів. Водночас низький попит стримує забудовників від активного запуску нових комплексів. Для споживачів це означає обмежений вибір і потенційне зростання цін у перспективі, особливо після пожвавлення економіки, зазначають журналісти.

З іншого боку, регіони, які демонструють зростання, як-от Вінницька чи Івано-Франківська області, можуть стати новими центрами будівництва. Забудовники, ймовірно, зосередяться на відносно стабільних регіонах, де є попит і менше ризиків.

Як повідомлялось, ринок первинної нерухомості в Україні, зокрема в Києві, Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові, залишається нестабільним з помітними відмінностями між регіонами. На ціни новобудов впливають воєнні дії, економічні коливання та зміни в поведінці покупців. Через це вартість квадратного метра в різних містах і класах житла показує різноспрямовану динаміку: від зростання до падіння або стагнації.

Зазначимо, війна в Україні кардинально вплинула на будівельну галузь, спричинивши значне подорожчання собівартості будівництва, яке за три роки зросло на 90-115% залежно від класу житла. Крім зростання цін на матеріали, ключовою проблемою є гострий дефіцит кваліфікованих будівельних кадрів. Ця нестача робочої сили є вагомим фактором подальшого збільшення витрат у галузі.