Право власності на нерухомість можуть скасувати — головні причини

Право власності є одним із фундаментальних принципів правової системи України, закріпленим у Конституції та Цивільному кодексі. Проте у 2025 році, у зв’язку з реформами, воєнним станом та євроінтеграційними процесами, з’являються нові виклики та підстави для скасування права власності. 

Редакція Новини.LIVE розбиралась, коли та як право власності може бути скасоване, які ризики існують для громадян і бізнесу, та як захистити свої майнові права.

Право власності, відповідно до статті 316 Цивільного кодексу України, передбачає право володіти, користуватися та розпоряджатися майном. Це право захищається Конституцією (стаття 41), але не є абсолютним. Держава може обмежувати або скасовувати його за певних умов, визначених законом. 

У 2025 році актуальність цього питання зростає через скасування Господарського кодексу, воєнний стан, реформу управління державним і комунальним майном, а також судову практику, яка дедалі частіше розглядає спори щодо скасування права власності.

Основні загрози:

• незаконна реєстрація майна: помилки або шахрайство в Державному реєстрі речових прав;
• судові рішення: визнання договорів недійсними чи скасування державних актів;
• державні інтереси: експропріація чи націоналізація майна для суспільних потреб;
• воєнний стан: вилучення майна для потреб оборони.

Підстави для скасування права власності у 2025 році

Скасування права власності в Україні можливе лише на законних підставах, визначених законодавством. 

Судові спори та визнання правочинів недійсними

Якщо договір купівлі-продажу, дарування чи інший правочин визнається недійсним через порушення закону (наприклад, шахрайство, підробку документів), право власності, набуте на його підставі, скасовується. Як зазначають юристи Безоплатної правничої допомоги, Верховний Суд у справі №921/318/22 підкреслив, що скасування державної реєстрації права власності є похідною вимогою від визнання договору недійсним.

Експропріація та вилучення майна

Згідно зі статтею 41 Конституції, майно може бути примусово відчужене для суспільних потреб із компенсацією. У 2025 році, через воєнний стан, вилучення майна для потреб Збройних Сил України регулюється Законом "Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану".

Наприклад, земельні ділянки чи об’єкти нерухомості можуть вилучатися для будівництва оборонних споруд.

Скасування державної реєстрації

Помилки чи шахрайство при реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав можуть призвести до його скасування. Згідно з Законом "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", скасування можливе за рішенням суду або за скаргою до Мін’юсту.

У 2025 році, з урахуванням цифровізації реєстрів, такі випадки можуть почастішати через технічні збої чи кібератаки.

Реформа управління державним і комунальним майном

Скасування Господарського кодексу (набуває чинності з 28 серпня 2025 року) змінює регулювання права власності на державне та комунальне майно. Право господарського відання та оперативного управління замінюється узуфруктом, що може призвести до перегляду прав на майно державних і комунальних підприємств. Закон №4196-IX передбачає, що майно, передане в узуфрукт, не може бути відчужене без згоди держави чи громади.

Як захистити себе від втрати власності

• Оновіть усі документи — зберігайте копії офлайн та в хмарних сховищах.
• Регулярно перевіряйте інформацію в реєстрі прав на нерухоме майно.
• Встановіть SMS-інформування про зміни в реєстрах.
• Фіксуйте своє фактичне користування майном, навіть якщо перебуваєте за кордоном — через комунальні платежі, фото, акти.
• Зверніться до юриста, якщо є ризики незаконного відчуження.
• Оформлюйте спадщину виключно через нотаріуса, перевіряйте історію нерухомості.

Як повідомлялось, в Україні право власності на квартиру підлягає обов'язковій державній реєстрації, що є ключовим для його підтвердження. На жаль, і у 2025 році існують випадки, коли власники старої нерухомості не оформили свої права належним чином. Важливо пам'ятати, що без офіційної реєстрації в державному реєстрі право власності на майно юридично не визнається.

Зазначимо також, зіткнувшись із пошкодженням або втратою документа на нерухомість, не варто панікувати. Хоча це може створити певні незручності, закон передбачає механізм відновлення прав власності. Власник може звернутися до державних органів для повторної реєстрації, що підтвердить його право власності навіть за відсутності оригінального документа.