Від бетону до кадрів — як війна змінила будівництво в Україні

Повномасштабна війна змінила не лише ринок нерухомості, а й саме поняття собівартості будівництва. За майже три роки вона зросла на 90-115%, залежно від класу житла, і зростає далі. Втім, ключовий фактор — не лише ціни на матеріали, а глибокий дефіцит кадрів.

За даними групи компаній DIM, одним із ключових факторів зростання собівартості стала критична нестача робочої сили. Зараз на будівельних майданчиках працює лише 40-50% працівників порівняно з довоєнним рівнем. 

"Сьогодні на будівництві працює лише 40-50% працівників від довоєнного рівня. Частина виїхала, частина служить у ЗСУ. Бракує кваліфікованих зварювальників, кранівників, висотників, операторів спецтехніки — але навіть звичайних різноробів уже не вистачає", — коментує директор з будівництва групи компаній DIM Володимир Жигман.

Щоб компенсувати дефіцит, компанії змушені підвищувати зарплати, залучати підрядників з інших регіонів або навіть наймати працівників із-за кордону. Це призводить до зростання витрат: лише за 2024 рік собівартість у сегменті комфорт плюс зросла на 17%, сягнувши 850-1 000 дол. за квадратний метр.

Здорожчання матеріалів: від бетону до скла

Ціни на будівельні матеріали зросли в середньому на 40-60% від лютого 2022 року. Найбільше подорожчали:

• бетон: зростання цін на 50% через подорожчання палива, логістичні труднощі та скорочення виробничих потужностей до 30-40% від довоєнного рівня;
• гіпсокартон: ціни зросли на 35-45% через подорожчання сировини (гіпсу) та енергоносіїв;
• штукатурка: зростання на 30-40%, зумовлене підвищенням цін на цемент і наповнювачі;
• плитка: подорожчала на 50-60% через імпортозалежність, зростання логістичних витрат і енергоресурсів.

Окремо варто згадати про фасади. У проєктах класу "комфорт" використовують "мокрий фасад", у бізнес-сегменті — дорогі керамогранітні системи або натуральний камінь. У 2024 році ціна фасадних рішень зросла на 25-40%.

Імпортна залежність: неуникна реальність

Частка імпортних матеріалів у житловому будівництві в Україні зросла з 12-14% у 2021 році до майже 25% у 2024-му. Девелопери зізнаються: повністю уникнути імпорту неможливо. Ліфти, вентиляційні системи, електрообладнання — ключові елементи, які завозять з-за кордону.

"Додайте до цього логістику, валютний курс і ризики — маємо відповіді на питання висхідної динаміки", — зазначає Жигман.

Інженерні рішення: зміна пріоритетів

Змінилися і підходи до опалення. Якщо у 2022–2023 роках популярності набули електрокотли, то нині їх активно замінюють на газові системи. Причини — подорожчання електрообладнання, збої в енергосистемі, і — як наслідок — часті аварійні та стабілізаційні відключення.

Адаптація девелоперів: ефективність як ключ до виживання

У 2025 році зростання собівартості стало новою нормою для ринку. Девелопери змушені шукати баланс між якістю, темпами будівництва та прибутковістю. Ключовими стратегіями стають:

• оптимізація проєктів. Розумне проєктування, яке мінімізує витрати без втрати якості;
• прогнозування ризиків. Врахування логістичних і валютних коливань на етапі планування;
• прозора комунікація. Чесне інформування покупців про причини зростання цін.

"Зростання собівартості стало новою нормою. Питання вже не в тому, чи буде дорожче, а в тому, як залишатись конкурентними, не втрачаючи якість і темп. Це зовсім інша гра, ніж була у 2021-му", — коментує молодший партнер групи компаній DIM Арсеній Насіковський.

Насіковський підкреслює, що у 2025 році виграватимуть не найбільші, а найефективніші компанії. Гнучкість у проєктуванні, системна робота з підрядниками та прогнозування ризиків стають конкурентними перевагами.

Що чекає ринок у 2025 році

Собівартість будівництва продовжить зростати, хоча темпи можуть сповільнитися за умови стабілізації логістики та енергоринку. Девелопери роблять ставку на технологічні інновації, локалізацію виробництва матеріалів і підвищення кваліфікації кадрів.

Водночас покупці стають більш вимогливими, надаючи перевагу проєктам із прозорою ціновою політикою та енергоефективними рішеннями.

Ринок нерухомості України входить у нову фазу, де виживання залежить від адаптивності та стратегічного мислення. 

"Ринок входить у фазу, де виграють не найбільші — а найефективніші", — констатує Насіковський.

Як повідомлялось, минулого року ринок житлової нерухомості України продемонстрував значне зростання, адже загальна площа введеного в експлуатацію житла збільшилася на 32%, сягнувши 9,8 млн кв. м. Таке піднесення стало можливим завдяки поєднанню державних програм, внутрішньої міграції населення та здатності забудовників пристосовуватися до нових умов.

Також ми розповідали, що війна внесла корективи в буденність мільйонів українців, однак прагнення до комфортного житла залишилося незмінним. Попри складну ситуацію, значна частина покупців продовжує вкладати кошти в нові будинки. При цьому на первинному ринку Києва чітко домінує попит на квартири з європейським плануванням, що становить понад половину від загальної кількості.