Как купить квартиру по переуступке и какие нюансы надо учесть

Покупка квартиры по переуступке — это один из популярных способов инвестирования в жилье на первичном рынке. Такая сделка позволяет приобрести квартиру по выгодной цене, однако имеет определенные риски, которые следует учитывать.

Редакция Новини.LIVE разбиралась, что такое переуступка, какие ее преимущества и подводные камни, а также как правильно оформить сделку.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка квартиры (уступка права требования) — это передача прав на жилье от первичного инвестора (первого покупателя) к новому владельцу. Инвестор, который приобрел квартиру у застройщика на этапе строительства, может перепродать свои права еще до ввода дома в эксплуатацию.

Процедура переуступки предусматривает участие трех сторон:

• продавец — первый инвестор, который передает свои права на недвижимость;
• покупатель — новый владелец, который получает эти права;
• застройщик — компания, которая строит жилье и должна согласовать сделку.

Формально покупатель получает не саму квартиру, а право требования на нее. Владельцем жилья он станет только после ввода дома в эксплуатацию.

Почему квартиры продают по переуступке

Есть несколько причин, почему инвесторы перепродают квартиры.

• Получение прибыли — жилье покупалось по низкой цене на ранних этапах строительства, а теперь продается дороже.
• Срочная потребность в деньгах — инвестор может столкнуться с финансовыми трудностями.
• Изменение планов — покупатель решил приобрести другую недвижимость.

Преимущества покупки квартиры по переуступке

Несмотря на то, что переуступка квартиры имеет свои риски, она остается выгодным вариантом для покупателя.

1. Доступная цена

Цена квартиры по переуступке часто ниже рыночной, ведь первый инвестор покупал жилье на старте продаж. Это позволяет сэкономить 5-20% по сравнению с предложениями застройщика.

2. Возможность быстрого заселения

Как правило, квартиры по переуступке продаются на финальных этапах строительства, что означает минимальные сроки ожидания.

3. Выбор лучших вариантов

Первые инвесторы обычно выкупают лучшие квартиры (удобная планировка, выгодное расположение), поэтому у покупателя есть шанс получить жилье с преимуществами.

4. Более низкие риски долгостроя

На поздних этапах строительства вероятность, что дом не достроят, минимальна.

Какие риски имеет переуступка квартиры

1. Полная предоплата

В отличие от покупки у застройщика, где можно оформить рассрочку, при переуступке часто требуется 100% оплата.

2. Дополнительные расходы

Застройщик может требовать комиссию за оформление переуступки (1-5% от стоимости квартиры), что уменьшает финансовую выгоду.

3. Наличие долгов или ипотеки

Если первичный инвестор брал квартиру в кредит, новый владелец может получить вместе с жильем и долговые обязательства.

4. Невозможность возврата средств

Если квартира окажется с дефектами, покупатель не сможет требовать компенсацию от продавца — все претензии придется предъявлять застройщику.

5. Риск двойной продажи

Поскольку договор переуступки не регистрируется в государственном реестре, недобросовестный инвестор может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.

Как правильно оформить договор переуступки

Чтобы обезопасить себя, перед покупкой квартиры следует тщательно проверить все документы и участников сделки.

1. Проверка застройщика

• Наличие разрешительных документов на строительство.
• Отсутствие судебных дел и долгов.
• Репутация компании и ее предыдущие проекты.

2. Проверка продавца

• Паспорт, идентификационный код.
• Договор инвестирования с застройщиком.
• Документы об оплате квартиры.
• Согласие застройщика на переуступку.

3. Оформление договора

• Включение пунктов об ответственности сторон.
• Нотариальное заверение сделки.
• Фиксация факта оплаты.

Сколько стоит оформление переуступки

Стоимость зависит от застройщика и договоренностей сторон. Основные расходы:

• комиссия застройщику — 1-5% от стоимости квартиры (может оплачивать продавец или покупатель);
• нотариальные услуги — от 4 000 грн;
• налоги — 1% в Пенсионный фонд (если есть договор купли-продажи прав).

Покупка квартиры по переуступке — это реальная возможность приобрести жилье по выгодной цене, выбрав при этом качественный вариант. Однако перед сделкой следует тщательно проверить застройщика, продавца и все документы.

Как сообщалось, многие из продавцов пренебрегают важными деталями, оставляя в квартире вещи, которые могут привести к недоразумениям. Это может повлечь финансовые потери и даже судебные разбирательства. 

Также отметим, что первоначальная планировка квартиры часто не соответствует потребностям жильцов, поэтому они стремятся к изменениям для большего комфорта. Однако, не все работы можно выполнять без соответствующего разрешения.