Как продать квартиру, если у нее два собственника

Продажа недвижимости — сложный процесс, который усложняется, когда квартира имеет не одного, а двух или более собственников. Совладельцы могут иметь равные или неравные доли в праве собственности, что влияет на порядок продажи.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, как правильно продать квартиру в такой ситуации и что делать, если один из совладельцев не соглашается на продажу.

Можно ли продать квартиру, если у нее два собственника

Закон предусматривает возможность продажи жилья с двумя собственниками, однако есть важные нюансы. Все действия по распоряжению общим имуществом зависят от формы собственности:

• общая совместная собственность — это неразделенное имущество, которым владеют несколько человек (например, квартира, приобретенная в браке). В таком случае для продажи требуется согласие всех собственников;
• совместная долевая собственность — когда доли каждого собственника определены. Тогда каждый совладелец имеет право распоряжаться своей частью.

Если в квартире установлено долевое право собственности, то каждый совладелец имеет преимущественное право на выкуп доли другого владельца. То есть перед тем, как выставить свою часть на продажу, необходимо письменно предложить ее выкуп другому совладельцу. Если в течение 30 дней он не воспользуется правом выкупа, долю можно продавать третьему лицу.

Однако найти покупателя на часть квартиры достаточно сложно. Как правило, выгоднее договориться с совладельцем о выкупе или продать всю квартиру целиком.

Что делать, если один собственник не хочет продавать квартиру

Иногда ситуация осложняется тем, что один собственник хочет продать жилье, а другой — нет. В таком случае возможны несколько вариантов действий.

1. Переговоры. Если есть возможность, стоит попробовать договориться, предложить выгодные условия или рассмотреть альтернативные варианты (например, обмен).
2. Принудительное прекращение совместной собственности через суд. Если доля одного из владельцев очень мала и он не использует жилье, суд может принять решение о ее выкупе другим совладельцем.
3. Продажа доли без согласия другого собственника. В случае долевой собственности продажа разрешена, но с соблюдением процедуры предварительного письменного уведомления совладельца.

Важно правильно оформить уведомление совладельца о продаже. Если этот этап будет нарушен, другой собственник может через суд признать продажу недействительной.

Как оформить сделку купли-продажи

Продажа квартиры с двумя собственниками возможна только при согласии всех сторон. В случае отсутствия одного из собственников при подписании договора он может выдать нотариальную доверенность другому лицу.

Документы, необходимые для оформления сделки:

• документ, подтверждающий право собственности;
• технический паспорт на квартиру;
• оценка недвижимости;
• выписка из Государственного реестра вещных прав;
• паспорт и идентификационный код каждого владельца;
• свидетельство о браке или разводе (при необходимости);
• разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

Нотариус обязательно проверяет правомерность сделки, согласие всех собственников и соответствие документов.

Как платить налоги при продаже квартиры

При продаже недвижимости в Украине предусмотрена налоговая нагрузка. Согласно Налоговому кодексу (ст. 172), операция может быть освобождена от налогообложения, если:

• это первая продажа квартиры за календарный год;
• квартира находилась в собственности более трех лет (кроме случаев наследования).

Если эти условия не выполнены, продавцы должны уплатить:

• 5% налога на доходы физических лиц (НДФЛ);
• 5% военного сбора.

В случае продажи доли недвижимости налог платит каждый совладелец отдельно, исходя из своей доли в стоимости квартиры.

Если в течение одного года лицо продает более двух квартир, доход от третьей продажи облагается налогом по ставке 18% НДФЛ и 5% военного сбора.

Продажа квартиры, которая имеет двух владельцев, требует тщательной подготовки и соблюдения юридических процедур. Лучшим вариантом является взаимная договоренность между совладельцами. Если один из владельцев не соглашается на продажу, можно реализовать только свою долю, соблюдая законодательные требования.

Перед заключением сделки важно проверить все документы, а также знать об особенностях налогообложения, чтобы избежать лишних расходов и судебных рисков.

Как сообщалось, некоторые квартиры могут долго оставаться на рынке недвижимости без продажи. Чаще всего это связано с завышенной ценой, низким спросом или плохой подготовкой объекта к продаже.

Также мы рассказывали об основных этапах раздела недвижимости и что делать, если он невозможен. Раздел недвижимого имущества на доли может быть необходим в различных ситуациях, таких как наследование, развод или продажа части собственности. Владельцы могут прийти к согласию о разделе имущества добровольно, или же обратиться в суд для разрешения спора.