Покупка квартиры на чужое имя — что изменилось во время войны

В Украине покупка недвижимости на другое лицо является законной практикой, которая позволяет оформить квартиру или дом на имя доверенного лица, не будучи формальным покупателем. Этот механизм часто используется для защиты активов, упрощения финансовых операций или по другим личным причинам. Однако в условиях военного положения такие сделки регулируются дополнительными нормами, что усложняет процесс и повышает риски.

Законодательство Украины позволяет заключать сделки купли-продажи недвижимости, где покупателем выступает одно лицо, а оплату осуществляет другое.

Самые распространенные способы реализации такого механизма:

• прямая сделка купли-продажи. В договоре указывается лицо, которое будет владельцем недвижимости, независимо от того, кто платит средства. Например, покупатель может быть указан как доверенное лицо, а фактический инвестор остается в тени;
• доверенность. Фактический владелец средств оформляет нотариальную доверенность на другое лицо, которое от его имени подписывает договор купли-продажи. Этот способ является популярным, но требует тщательной подготовки документов.

Как отметила адвокат Елена Воронкова в комментарии "РБК-Украина", доверенность должна соответствовать строгим требованиям, особенно в условиях военного положения.

"Приобрести квартиру в интересах другого лица можно на основании доверенности, но такая доверенность должна быть актуальной. Для украинской доверенности — она должна быть оформлена не позднее чем за месяц до нотариального действия, а если доверенность зарубежная — не позднее чем за два месяца", — подчеркнула она.

Что изменилось во время войны

С началом полномасштабной войны нотариальные действия в Украине подверглись дополнительному контролю. Главное изменение — срок действия доверенности.

Для украинских доверенностей срок действия теперь не должен превышать одного месяца до момента совершения нотариального действия. А вот иностранные доверенности должны быть выданы не позднее чем за два месяца до сделки. Например, нотариусы могут отказать в заключении сделки, если доверенность выдана раньше установленного срока или не содержит достаточной конкретики.

Это связано с высокими рисками подделок и злоупотреблений в условиях военного положения.

"В доверенности обязательно должно быть четко указано, для чего она выдана, с детальным описанием объекта недвижимости", — объясняет Воронкова.

Просто указать "жилье в Киеве" больше не достаточно. Нотариусы теперь требуют полный адрес, комнатность, часто также площадь жилую и нежилую.

Дополнительные ограничения касаются проверки документов. Нотариусы тщательнее проверяют действительность документов, чтобы избежать мошенничества, ведь война усилила риски незаконных сделок с недвижимостью. Например, в регионах, приближенных к зоне боевых действий, могут действовать дополнительные ограничения на продажу имущества, чтобы предотвратить махинации.

Документы, без которых сделка не состоится

Оформление недвижимости на другое лицо требует:

• паспорта и ИНН лица, на которое регистрируется имущество;
• доверенности, если действует другое лицо;
• документов на право собственности продавца;
• договора купли-продажи (с четким указанием сторон);
• нотариального сопровождения, без которого такая сделка является ничтожной.

Налоги: скрытая стоимость чужого имени

Если квартира покупается на родственника первой степени, налоги незначительны или вообще отсутствуют (например, в случае дарения). Но при переоформлении на постороннее лицо стоит учитывать:

• НДФЛ (5%) — со стоимости недвижимости;
• военный сбор (5%);
• оценка имущества — по рыночной стоимости;
• услуги нотариуса — около 1% суммы сделки.

Если же в будущем планируется дарение или продажа между не родственниками - готовьтесь к дополнительным налоговым обязательствам.

Риски: кто платит, тот не владеет

Основная проблема оформления жилья на третье лицо - отсутствие юридического контроля над имуществом. Человек, который фактически оплачивает квартиру, не имеет никакого права на нее, пока не будут оформлены другие документы — наследство, дарение, брак и т.д.

Это создает пространство для конфликтов, злоупотреблений или даже потери имущества в случае недоразумения между сторонами.

Что рекомендуют юристы

Перед тем как оформлять квартиру на другое лицо, юристы советуют:

• проконсультироваться с адвокатом относительно схемы сделки;
• заключить предварительные договоренности письменно;
• оценить правовые последствия для обеих сторон;
• избегать устных обещаний и неформальных договоренностей;
• иметь подтверждение источника средств (особенно в случае спора).

"Риски всегда существуют, но тщательная подготовка к сделке может их минимизировать", — подчеркивает Воронкова.

Как сообщалось, цены на однокомнатные квартиры являются ключевым показателем доступности жилья в европейских столицах. В мае 2025 года рынок недвижимости в Киеве, Варшаве, Праге, Берлине и Софии демонстрирует смешанную динамику. Некоторые города видят стабилизацию цен, тогда как другие отмечают замедление роста или даже небольшое снижение.

Также отметим, решение о продаже квартиры во время военного положения требует тщательного анализа. Этот шаг может быть как удачной инвестицией, так и финансовой ошибкой, ведь рынок недвижимости сейчас очень нестабилен. Важно учитывать личные обстоятельства, текущие рыночные условия и общую экономическую ситуацию в стране, чтобы принять обоснованное решение.